不動産を売却をして売却益がでると、確定申告が必要になりますね。
とくにマンションや建物部分では、減価償却費の計算をしなければなりません。
減価償却費と聞くと、難しそうな気がするかもしれません。
今回は、減価償却費と確定申告での計算についてご説明します。
不動産売却の税金計算ににおける減価償却費とは？
不動産の建物部分などの固定資産の価値は、年月の経過や日々の使用により減少します。
それを時間の経過に合わせ費用として計上し、税額を抑えることができるのが減価償却費です。
いつごろ減価償却の計算をすれば良い？
不動産売却の翌年の確定申告において、譲渡所得を計算するときにおこないます。
誰がおこなうのか？
基本的に、売主がおこないます。
税理士に依頼も可能ですが、費用がかかります。
不動産売却の減価償却費の計算方法と確定申告が必要かの確認
減価償却費の計算方法を解説します。
減価償却費の計算方法
減価償却費の計算には、定額法と定率法があります。
平成28年4月以降に取得した建物と付属設備は、定額法と定められています。
とくに届け出をしない場合には、定額法での計算となります。
定額法とは、不動産取得時の費用を耐用年数で割って毎年同じ金額を減価償却費として計上していく方法です。
減価償却費=取得価格×定額法の償却率
マンションにおける減価償却費の計算方法は「減価償却費＝取得金額✕0.9✕償却率✕経過年数」となります。
会計上、取得費から残存価格（10％）を引く必要があるため、建物購入代金に0.9を掛けています。
取得金額は、売買契約書に記された「建物＋土地」の金額のうちの建物部分の金額と仲介手数料や登録免許税、不動産取得税も含まれます。
償却率は、購入年月日に応じた国税庁の公表データから引用し、住宅（非事業用）は事業用の償却率を1.5倍します。
経過年数は、ご自身が所有した期間を指し、1年未満の端数は6か月以上は1年、6か月未満では切り捨てとなります。
また、減価償却費を用いた不動産売却の取得費の計算式は以下のようになります。
取得費＝購入価格－減価償却費
次に、不動産売却の取得費を用いた譲渡所得費の計算式は以下のようになります。
譲渡所得費＝譲渡価格－取得費
譲渡所得がゼロ、またはマイナスになった場合は確定申告の義務は生じません。
譲渡所得がプラスになった場合、確定申告をおこない譲渡所得税を支払います。
減価償却費の注意点について
建物購入代金が不明な場合について
減価償却費は、建物購入代金（取得費）がわからないままだと計算ができません。
上記の場合では、売却益のうちの5％を概算取得費として計算することが認められています。
売却損（譲渡損失）での注意点について
建物を売却した結果、マイナスになった場合には売却損（譲渡損失）として計上します。
譲渡損失の額に応じて、源泉徴収から所得税や住民税の還付を受けられます。
譲渡損失は、給与所得などの収入と合算して差し引き可能です。
売却した年度を含めた最長4年、損失計算できます。
まとめ
不動産を売却した年の確定申告での減価償却の計算は、馴染みがないものだけに難しいと感じるかもしれません。
利益がない場合でも確定申告すると、節税になるので計算方法や注意点をきちんと理解しておこないましょう。
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