今回は、不動産の売買契約を締結した後の契約解除のなかでも「特約による解除」について解説します。
特約による解除としてはどんなものが挙げられるのか、特約による解除と、ごく一般的な「不動産売買契約成立後の自己都合による契約解除」とは何が違うのか、それらについて解説していきます。
売買契約成立後の特約による解除①ローン特約による解除
不動産売買契約成立後の特約による解除の代表例として挙げられるのが「ローン特約による解除」です。
ローン特約が契約条項として入っていれば、もし住宅ローンの審査に通らず住宅ローンが借りられなかった場合でもペナルティなしで契約解除できます。
トラブル防止のために「ローン申し込み先の金融機関名とローン金額」「ローン承認までの期間」「ローンが通らなかった場合の対応策」などの条件を契約書上に明確に記載することが大切です。
また、「解除権保留型」の契約で、解除期限となる期日が決められている場合は、その期日までに売主に対して解除権を行使する必要がありますので注意が必要です。
売買契約成立後の特約による解除②買い替え特約による解除
不動産売買契約成立後の特約による解除の代表例としてはもうひとつ「買い替え特約による解除」も挙げられます。
買い替え特約が契約条項に入っていれば、買主が今住んでいる物件が指定した期日内に希望価格で販売できず買い替え資金を用立てできなくなった場合はペナルティなしで契約解除できます。
こちらもローン特約と同様に、きちんと条件を契約書上に明確に記載することが大切。
希望価格の範囲内に入れる最低価格をいくらにするか、特約の期間をいつまでにするかなどをきちんと決めておきましょう。
売買契約成立後の特約による解除は仲介手数料も不要？
不動産売買契約成立後に特約による解除をした場合、解除した側は手付金放棄や違約金支払いをしなくて良いというだけでなく、仲介手数料の支払いも必要ありません。
特約による解除は、契約そのものが白紙になる「白紙解約」扱いとなるため、すでに仲介手数料を支払っていた場合であっても返金されるのです。
ちなみに売買契約成立後に「買主が手付金を放棄して契約解除」「売主が手付金の倍額を返還することで契約解除」というケースは、いったん契約が成立したものを手付解除するという解釈になるため仲介手数料の支払いが必要です。
また売買契約成立後に「ローン特約以外の部分で買主がお金を用意できなくなった」「売主の都合で売却できなくなった」という場合は、違約解除となり、違約金および仲介手数料の支払いが必要となります。
まとめ
今回は不動産売買契約後の契約解除のなかでも「特約による解除」にスポットを当てて解説しました。
特に買主にとっては、特約は「もしもの場合に自分を守るために必要な特約」ですから、ぜひ頭に入れておいてください。
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