土地の売却を検討する際はまず不動産会社に査定を依頼する形が一般的ですが、土地の条件によって価格は大きく異なります。
土地の査定額はいったいどのように決められているのか、どのような条件が価格に影響を与えるのかがわからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の査定方法について解説します。
土地の査定に用いる公的評価や取引事例比較法とは？
土地の査定に用いられる基準のひとつに、公示地価があります。
公示地価は毎年1月1日時点における地価のことで、国土交通省が発表している公的評価額です。
それに対して、各都道府県の調査に基づいて公表される毎年7月1日時点の地価を基準地価と呼びます。
いずれも国土交通省が提供している土地総合情報システムで確認可能です。
所有している土地周辺の地価が公表されていれば、売却相場を確認する際の参考となります。
また、土地の売却相場を知るためには、近隣の成約事例の調査も有効です。
売却したい土地周辺における直近の取引事例を土地総合情報システムで検索すれば、おおよその売却価格を把握できるでしょう。
土地の査定額に直結する前面道路との関係
同じ面積の土地であっても、条件によって査定額が大きく変わる点に注意が必要です。
土地の査定額に影響を与える要素のひとつに、前面道路があります。
原則として、建築基準法上の幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していない場合は建築できません。
前面道路の幅員が4mない場合はセットバックをして敷地の一部を供出しなければならず、必然に土地の価格も安くなりがちです。
また、前面道路に対して間口が狭い土地よりも広い土地のほうが設計の自由度が上がるため、土地の価格も高くなる傾向にあります。
一方、道路付けも土地の価格を大きく左右する要素であり、日当たりの良い東南角地の場合はより高く売却できるでしょう。
土地の査定額を左右する形状
土地の形状も、査定額に大きな影響を与えます。
もっとも高く取引されるのは、設計の自由度が高い整形地です。
道路に面した狭い路地の奥に敷地が広がる旗竿地と比較すると、同じ面積であっても、おおよそ2～3割ほど価格が高くなる傾向にあります。
ただし旗竿地であっても、路地の幅がある程度あれば駐車スペースとして利用可能です。
また、奥まった立地に建物を建てることでプライバシーも確保できるため、閑静な住環境を求める方にとっては最適の土地であり、必ずしも値段を下げなければ売れないわけではありません。
まとめ
土地の査定額は、公示地価や基準地価、周辺の取引事例などをもとに算出されます。
ただし前面道路との関係や土地の形状などによって査定額は大きく異なるため、正確な金額を把握したい場合は弊社までお気軽にお問い合わせください。
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