過去に自殺や殺人事件が起こった物件は事故物件と呼ばれ、売却する際は告知が必要です。
では、病気によって亡くなった方がいる物件は事故物件に含まれるのでしょうか。
今回は「病死があった物件は事故物件に含まれるのか」という疑問にお答えするとともに、そうした物件を売却する際の売却価格への影響や注意点を解説します。
病死があった物件に告知義務はない！ただし例外も？
過去に自殺や殺人事件などがあった物件（事故物件）や窓から墓地が見える物件などは、心理的瑕疵があるとみなされ、売却時に告知義務が発生します。
どのような状態を心理的瑕疵とみなすかを巡っては、過去にトラブルや訴訟が頻発したため、現在は国土交通省が示したガイドラインに沿って告知義務の有無を判断するのが一般的です。
このガイドラインによれば、物件内部での病死でも看取られて亡くなったケースや、病院に運ばれてから亡くなったケースであれば、事故物件にあたらず告知義務はありません。
ただし、病死であっても死後長期間経過してから発見された場合（孤独死・孤立死）や、ニュースなどで報道されて物件にマイナスのイメージが強く付いている場合などは、事故物件と判断されて告知義務が発生するおそれがあります。
病死があった物件の売却価格への影響は？
病死があった物件であっても、心理的瑕疵に該当しなければ売却価格に影響はなく、相場価格と同等の価格で売却できます。
しかし、心理的瑕疵に該当するケースでは売却価格が相場価格より1〜5割程度下がってしまいます。
とくに売却価格への影響が大きいのは孤独死して室内に異臭が残ってしまっているケースで、3〜5割程度の値下がりは避けられません。
一方、孤独死したことがニュースなどにならず近隣住民に知られている程度であれば、比較的心理的瑕疵が小さいと判断され、値下がりは1〜2割程度です。
病死があった物件の売却方法や注意点
病死があった物件を売却する際も、通常の不動産売却と同様に不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
ただし、孤独死によって室内に異臭やシミがついてしまっている場合は、売却前に特殊清掃やリフォームをおこなう必要があります。
また、孤独死がニュースで報道されたり近隣で噂になっていたりする場合は、世間の関心が薄れるまで売却を待っても良いでしょう。
なお、不動産を売却する場合は心理的瑕疵の告知義務に時効はありません。
病死でも心理的瑕疵に該当するケースでは、病死からどれだけ期間が経過していても、売主から買主に対して売却前に瑕疵の内容を告知しなければならないため注意しましょう。
仲介では買主が見つからない場合や早く売却したい場合は、不動産会社に買取を依頼するのも一手です。
仲介に比べて売却価格は下がってしまいますが、価格よりも物件を手放すことを優先する場合は買取を検討すると良いでしょう。
まとめ
病死があった物件でも、孤独死など一部のケースを除いて事故物件には該当せず、売却価格への影響もありません。
しかし事故物件に該当し心理的瑕疵があると判断された場合は、売却の際に告知義務が発生し、売却価格も下がってしまうため注意が必要です。
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