未接道物件の売却は建築基準法や都市計画法の規定により難しいと言われています。
そこで今回は、未接道物件とはなにか、売却ができるのか、売却が難しい理由を踏まえて、どんな方法があるのかをご紹介します。
ぜひ、未接道物件の売却を検討している方は記事を参考にしてみてください。
不動産売却における未接道物件とは？
未接道物件とは、道路に接していない土地のことをいいます。
建築基準法では、幅員4m以上の道でなければ、道路として認められません。
そのため、道に接している土地であっても、建築基準法上は未接道物件とされる土地があります。
その土地が接している道の幅が4m未満の場合のほか、敷地の周りに道路がない袋地、旗竿地で路地の一部が2m未満、敷地に接している間口が2m未満の土地などが未接道物件となります。
そして、未接道物件では建物を建てられない、現在建っている場合は建て替えができないと、建築基準法で定められています。
未接道物件は売却できる？
未接道物件の売却はできます。
しかし、建て替えや住宅ローンの利用ができないため、一般的な売却価格の相場に比べて、5割〜7割下がるほか、買主候補者が少ない傾向があります。
そのため、未接道物件の売却はプロでも難しいと言われています。
住宅ローンが通りにくい理由は、物件価値が低く、再建築ができない点や担保として抵当権を付けて、なにかあった場合に売却しても売れなく、債務の回収が難しい点です。
また、融資時に担保として抵当権を付けたとしても、なにかあった場合に売却しづらく債務の回収が難しいため金融機関にとってもリスクが高いことも理由のひとつです。
未接道物件を売却する方法とは？
売却するためには、リフォームして賃貸物件として売り出す、建て替えの際にセットバックをおこなうなどの方法があります。
また、隣接地を買い取って接道義務を満たせば、建て替えや住宅ローンの利用もできるようになるため、通常の売却価格での取引も可能となります。
未接道物件の原因である部分をクリアし、建築基準法をクリアさせ、売却することがポイントです。
土地の間口が原因の場合は広げるために工事をすることが必要です。
なお、但し書き申請を自治体におこなうことで認められるケースもあります。
但し書き申請とは、未接道物件であっても、安全が確保できると認められた場合は再建築できる制度のことを言います。
まとめ
未接道物件とは、接している道の幅が4m未満の場合や、間口が2m未満の土地のことです。
建築基準法の基準を満たしていないため、再建築ができず、住宅ローンが通らないのがデメリットです。
そのため、設置している道幅を広げたり、安全性の確保ができると認められるように改善する必要があります。
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