不動産投資で賃貸経営をおこなう場合、自宅を他人に貸し出して収益化を図るのもひとつの方法です。
しかし、住宅ローンの返済がまだ続いている場合、他人に貸しても問題はないのでしょうか。
今回は、不動産投資を検討している方に向けて、住宅ローンが残っている家を貸すのは可能なのか、貸すための切り替え手続きや注意点についても解説します。
住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる？
住宅ローンの返済が終わっていない不動産は、基本的に他人に貸すことは不可能であり、そのまま賃貸物件にできるわけではありません。
なぜなら、契約者自身が居住することを前提とした契約であるからです。
契約者以外の方が住むのは契約違反であり、違約金が発生したり一括返済を求められたりする恐れがあります。
それでも賃貸に出したいのであれば、事業用の賃貸ローンへの切り替えをおこなわなければなりません。
また、ローンを切り替えなくても賃貸化が認められるケースは、転勤が原因であったり賃貸部分が50%未満の賃貸併用住宅としたりする場合です。
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住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続き
住宅ローンが残っている不動産を他人に貸すための切り替え手続きは、利用しているローンの種類によって異なります。
民間の金融機関による融資を受けているのであれば、不動産投資ローン・アパートローン・賃貸住宅向けローンといった賃貸住宅向けの事業用ローンに切り替えましょう。
また、住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合は、民間の住宅ローンへの借り換えが必要になります。
ただし、切り替えたことによってローンの金利が高くなってしまう可能性があることは、理解しておかなければならないでしょう。
なお、フラット35であれば、転勤などの事情があるときに限り、将来自分がその家に戻ることを前提に賃貸に出せることもあります。
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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点
住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点は、金利が高くなることです。
一般的に、事業用ローンは住宅ローンの金利より高い傾向があり、家賃収入とローンの返済額のバランスを考慮する必要があります。
また、事業用ローンは住宅ローン控除を受けられず、切り替えをおこなわない場合も賃貸に出している間は適用対象外です。
さらに、不動産投資をおこなうのであれば空室リスクへの対処も必要です。
入居者の募集や管理業務は、プロの管理会社に委託することで空室リスクを下げましょう。
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まとめ
住宅ローンが残っている不動産を貸すには、住宅ローンから事業用ローンに切り替えが必要です。
転勤や賃貸部分が50%未満の賃貸併用住宅であれば、切り替えなしで貸せるケースもあります。
ただし、金利が上がったり住宅ローン控除が使えなくなったりなどの注意点を忘れないようにしましょう。
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